Kiedy inni odchodzą, my zaczynamy działać…

Kategoria: Prawo i trudne przypadki Autor: Bartosz Szuber-Bednarz, WAELCO Consulting

„Trudna nieruchomość” — to określenie, które w branży oznacza: „nikt nie chce się tego tykać”. Biura nieruchomości grzecznie odmawiają, prawnicy proponują „poczekać”, a właściciel zostaje sam z problemem, który z roku na rok się pogarsza. W Poznaniu i okolicach takich nieruchomości jest więcej, niż mogłoby się wydawać.

Czym jest trudna nieruchomość?

To nieruchomość, której stan prawny, techniczny lub sytuacyjny uniemożliwia lub znacząco utrudnia normalną sprzedaż, wynajem albo zarządzanie. Najczęstsze przypadki:

1. Nieuregulowany spadek

Właściciel zmarł, a spadkobiercy nie przeprowadzili postępowania spadkowego. Albo przeprowadzili, ale nie dokonali działu spadku. Efekt: cztery osoby wpisane do KW, z których dwie nie rozmawiają ze sobą, jedna mieszka za granicą, a ostatnia chce sprzedać natychmiast. Bez zgody wszystkich (art. 199 KC) — transakcja stoi. Co robimy? Pomagamy przeprowadzić dział spadku — umownie (szybciej, taniej) lub sądownie (gdy nie ma zgody). Identyfikujemy spadkobierców, szacujemy wartość nieruchomości, mediujemy między stronami, współpracujemy z notariuszem i prawnikiem. Czasem wystarczy jedna rozmowa, żeby odblokować sprawę, która tkwiła w martwym punkcie latami.

2. Współwłasność i konflikty

Współwłasność to prawny odpowiednik małżeństwa — bez miłości i z obowiązkowym wspólnym kontem. Każda decyzja przekraczająca zwykły zarząd wymaga zgody wszystkich. Remont dachu? Głosowanie. Sprzedaż? Jednomyślność. A jeśli jeden współwłaściciel używa nieruchomości, a inni płacą podatki? Konflikt murowany.

Rozwiązania: sprzedaż swojego udziału (legalna, ale cena będzie niższa — tzw. dyskonto za ryzyko, bo nowy współwłaściciel przejmuje spór), wniosek o zniesienie współwłasności (fizyczny podział, przyznanie jednemu z dopłatą, sprzedaż licytacyjna), ugoda mediacyjna. W WAELCO mamy doświadczenie ze wszystkimi wariantami.

3. Samowola budowlana

Garaż dobudowany 25 lat temu bez pozwolenia. Poddasze zaadaptowane na mieszkanie bez projektu. Okna dachowe zamontowane bez zgłoszenia. W Poznaniu — szczególnie w starszej zabudowie na Wildzie, Łazarzu czy Jeżycach — samowola budowlana to zjawisko powszechne.

Konsekwencje? Samowola budowlana nigdy się nie przedawnia. Odpowiedzialność ponosi zawsze aktualny właściciel. Kary sięgają 50 000 zł. Ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania, jeśli uszkodzony element budynku okaże się samowolą. Notariusz może wstrzymać transakcję.

Ale legalizacja jest możliwa. Nowelizacja Prawa budowlanego z 2020 roku wprowadziła uproszczoną ścieżkę dla budynków stojących ponad 20 lat — bez konieczności zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wymaga to złożenia wniosku do nadzoru budowlanego, ekspertyzy technicznej i opłaty legalizacyjnej. Pomagamy na każdym etapie — od identyfikacji samowoli po uzyskanie decyzji legalizacyjnej.

4. Lokal z lokatorem — dożywocie, dzika lokatorka, najem chroniony

Polskie prawo chroni lokatorów — czasem kosztem właściciela. Eksmisja bez zapewnienia lokalu socjalnego jest praktycznie niemożliwa. Niektóre nieruchomości obciążone są prawem dożywotniego zamieszkania (art. 908 KC) — wpisanym do KW, wiążącym każdego nowego nabywcę. Inne mają „dzikich lokatorów” — osoby, które przestały płacić, ale nie można ich usunąć bez wyroku sądu i komornika.

Takie nieruchomości nie są niesprzedawalne — ale wymagają odpowiedniej strategii. Czasem najlepszym rozwiązaniem jest sprzedaż z dyskontem do inwestora, który ma zaplecze prawne do rozwiązania problemu. Czasem — negocjacja z lokatorem i jego dobrowolna wyprowadzka w zamian za „odprawę”. Każdy przypadek jest inny, a my znamy je wszystkie.

5. Hipoteka komornicza, zajęcie nieruchomości, dług

Wpis komorniczy w KW nie oznacza, że nieruchomość jest niesprzedawalna — ale komplikuje transakcję. Kupujący musi mieć pewność, że dług zostanie spłacony z ceny sprzedaży, a hipoteka wykreślona. To wymaga koordynacji między notariuszem, komornikiem, wierzycielem i bankiem. Bez doświadczenia — łatwo o błąd, który zablokuje transakcję na tygodnie.

6. Zmiana przeznaczenia lokalu i dostosowanie dokumentacji

Masz lokal mieszkalny, który chcesz przekształcić na usługowy? Albo odwrotnie? To może znacząco podnieść wartość nieruchomości — ale wymaga analizy MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), warunków technicznych, uzgodnień z wspólnotą mieszkaniową i często decyzji administracyjnej. W Poznaniu — gdzie rynek lokali usługowych w parterach kamienic jest wyjątkowo aktywny — to częsta operacja. Zanim wydasz pieniądze na remont, sprawdź, czy Twój plan jest w ogóle możliwy do realizacji. Pomagamy od analizy po odbiór.

Dlaczego WAELCO bierze się za trudne sprawy?

Bo ktoś musi. I bo wiemy, jak. 11 lat doświadczenia, sprawdzona sieć prawników, rzeczoznawców, komorników, notariuszy i geodetów w Poznaniu. Nie obiecujemy cudów — obiecujemy konkretny plan działania, realistyczną wycenę i prowadzenie sprawy do końca.

Masz trudną nieruchomość? Opisz swoją sytuację: +48 786 695 824 lub waelco.pl. Odpowiadamy w 24h. Bez zobowiązań.